近日，國務院常務會議審議通過《城市更新“十五五”規劃》，從國家戰略層面對城市更新作出系統部署。2026年5月15日，住房和城鄉建設部召開城市體檢工作部署視頻會，要求全國所有設市城市全面開展城市體檢，加快實現住房、小區（社區）、街區、城區（城市）四個維度全覆蓋。2025年，全國297個地級及以上城市和152個縣級市已先行開展體檢，查找并推動解決了一批群眾急難愁盼問題。“先體檢后更新、無體檢不更新”——這一工作準則正從政策要求轉化為貫穿城市更新全流程的前置條件。
在此背景下，城市更新領域的項目謀劃、入庫管理與資金申報，均須以城市體檢成果為基礎依據。這意味著：城市體檢已從一道“建議性流程”升級為一道“準入性門檻”——對地方政府和項目單位而言，核心問題不再是“要不要檢”，而是“如何讓體檢成果高效轉化為可申報、可獲批、可落地的項目”。
本文結合最新政策與多地實踐，系統梳理“城市體檢→謀劃項目→爭取資金”的全鏈路實操路徑。
01政策背景
城市體檢為什么成了資金申報的“通行證”？
城市體檢的制度定位在過去十年間經歷了三次躍遷。
試點探索期（2017—2022年）：體檢是“可選動作”。住建部從11個試點城市起步，逐年擴大至59城，主要服務于城市規劃建設的自我評估。
制度定型期（2023—2024年）：體檢成為“規定動作”。2024年全國297個地級及以上城市全面啟動，住建部確立“住房—小區—街區—城區”四維體檢體系，要求形成“問題清單+整治建議清單”雙成果。
法治落地期（2025—2026年）：體檢升級為“準入動作”。2025年第五次中央城市工作會議作出“兩個轉向”重大判斷，中辦國辦印發《關于持續推進城市更新行動的意見》，將“全面開展城市體檢評估”寫入實施機制。2026年，“無體檢、不更新”從工作準則固化為制度安排——項目謀劃、資金申報均以體檢成果為重要依據。
02實操路徑
一、從體檢到項目：問題清單如何轉化為成熟項目？
這是整條鏈路中最關鍵的“驚險一躍”。實踐中大量城市在這一步斷裂——體檢報告寫了、問題清單列了，但不知道如何生成可申報的項目。
第一步：精準體檢，形成四類成果。體檢不是泛泛的調查摸底，而是要輸出：①問題清單（明確哪里存在什么問題）；②風險清單（涉及公共安全和重大風險的優先項）；③需求清單（居民、企業和城市運行的實際訴求）；④空間底圖（將問題落實到具體房屋、小區、街區、管線和設施）。沒有具體位置、數據和對象的“問題”，很難轉化為成熟項目。
第二步：分類轉化，不搞“一刀切”。體檢發現的問題并非都要通過工程建設解決，關鍵在于建立“問題—目標—項目”的轉化邏輯：
案例1：XX片區老舊小區安全隱患整治與基礎設施更新工程
問題：某老城區大量建于20世紀八九十年代的住宅小區，存在外墻脫落、消防設施缺失、地下管線老化等系統性安全隱患。目標：消除結構安全與消防安全隱患，更新老化基礎設施，改善居民居住條件。
案例2：XX片區完整社區公共服務設施補短板項目
問題：城市體檢發現，某片區社區級公共服務設施覆蓋率不足四成，居民“就醫難”“托幼難”問題突出，公共服務資源配置與人口需求嚴重錯位。目標：補齊社區公共服務短板，構建15分鐘便民生活圈。
成熟項目的鐵律：每一項建設內容都能向上追溯到體檢發現的具體問題，每一個立項目標都能對應到明確的民生需求。
第三步：按八大任務對號入座。體檢發現的問題需按國家城市更新八大任務分類打包：既有建筑改造利用 → 危房加固、節能改造城鎮老舊小區整治改造 → 管網更新、停車充電、加裝電梯完整社區建設 → 養老托育、幼兒園、便民商業老舊街區/廠區/城中村更新改造 → 產業導入、功能置換完善城市功能 → 醫療、教育、體育設施補短板城市基礎設施建設改造 → 排水防澇、燃氣管網、道路微循環修復城市生態系統 → 公園綠地、水系治理保護傳承城市歷史文化 → 歷史街區、歷史建筑
分類的目的是：同類型問題打包為同類型項目，同類型項目匹配同一條資金通道。
第四步：入庫管理，建立三級儲備。項目生成后納入城市更新項目庫，按成熟度分為三級：
近期實施庫：手續齊全、資金明確，具備近期申報條件
滾動儲備庫：方向明確，需完善規劃、用地或資金方案
長期謀劃庫：符合方向，需繼續深化體檢和前期工作
項目入庫是申報財政扶持資金的前置條件。不入庫，無申報資格。
二、從項目到資金：項目如何精準匹配資金渠道？
2026年三大資金渠道與規模：
▲表1 三大資金渠道與規模
項目入庫只是拿到了“門票”，能否拿到資金，取決于項目屬性與資金渠道的精準匹配。
第一步：判斷項目屬性。不同類型的項目對應不同的資金路徑：
▲表2 判斷項目屬性
正確順序：先由體檢發現問題，生成項目清單；再判斷項目屬性（純公益性、準經營性還是經營性）；然后匹配合適的資金工具。而非倒過來“想申請什么錢就怎樣包裝項目”。
第二步：過好“合規四關”。
1.問題關：項目必須能從體檢“問題清單”中逐條溯源——申報材料中須附“體檢問題—整改措施—項目內容—投資估算”對照表。體檢與項目“兩張皮”是評審中的關鍵審核要點。
2. 規劃關：項目須納入城市更新專項規劃和年度實施計劃，片區邊界合理。
3. 成熟度關：立項、可研、用地、環評等前期手續完備。中央資金要求資金下達后盡快開工——“項目等資金”而非“資金等項目”。
4. 資金合規關：嚴禁新增隱性債務、嚴禁打包無關項目、嚴禁虛構收益。
第三步：關注申報窗口。根據近年申報實踐與相關政策安排：中央預算內投資一般在每年9—12月集中組織申報；超長期特別國債根據國家重大戰略部署靈活安排，通常提前3—6個月啟動項目儲備與申報；地方政府專項債已逐步轉向常態化批次申報機制，各地可結合項目成熟度動態組織入庫和申報。建議提前規劃前期工作，確保項目在政策窗口開放時具備申報條件。
03鼎正實戰
鼎正城市體檢及更新全鏈路解決方案
城市進入全面體檢階段，真正拉開差距的將不再是“檢沒檢”，而是“檢出了多少可申報的項目”“拿到了多少可落地的資金”“哪些片區優先啟動、哪些資源轉化為資產、哪些項目形成資金和運營閉環”。這是城市更新從“有沒有”轉向“好不好”的時代命題，也是專業咨詢機構從“技術服務者”走向“價值共創者”的戰略機遇。
鼎正擁有工程咨詢甲級綜合資信及多項甲級專業資信，具備從城市體檢到項目謀劃、資金申報、建設運營的全生命周期服務能力。“十四五”期間，鼎正深耕城市更新全鏈條咨詢，累計落地服務項目超 400 個，完整覆蓋城市更新八大類型，主攻基礎設施提質改造、老舊小區改造、低效空間活化利用(老舊街區/廠區/城中村)三大核心賽道，省內政策性資金申報市場占有率近10%。區別于傳統僅出具體檢報告的技術服務模式，鼎正以價值落地為核心導向，以城市體檢為前置抓手，以資金閉環、資產盤活、長效運營為最終目標，協同政府、平臺公司共同挖掘城市存量價值，打造可融資、可落地、可持續的城市更新綜合解決方案，成為政企協同的長期價值共創伙伴。
▲表3 鼎正城市體檢及更新全鏈路解決方案